Of je het leuk vindt of niet, heel soms moet je als makelaar in het verweer. En meestal kan je dat beter niet zelf doen… Wij hebben een goede advocaat die spaarzaam omgaat met de kostbare uren maar aan de overkant van de zaak treffen we vaak anders. Er wordt geregeld een aanhoudende stroom literaire diarree geloosd in de vorm van lijvige e-mails. Je moet potverdorie nog opletten ook om de hoofdlijn vast te houden en niet af te dwalen in de wollige woordenbrij doorspekt met beledigingen en beschuldigingen.
En die advocaat maar declareren.
De zaak van vandaag: 7 jaar geleden verkochten wij een pand, bouwjaar 1899, aan een vastgoed investeerder. Prijs: ruim een miljoen euro. Onze opdrachtgevers, particulieren op leeftijd, zijn de braafste mensen op aarde. In de koopakte staan in artikel 4 en 5 naast enkele standaard garanties ook een paar verklaringen naar, zoals dat heet, ‘beste eer en geweten’. Een van die verklaringen luidt dat het de verkoper wel/niet bekend is dat er zich in het gebouw asbest bevindt. (Doorhalen wat niet van toepassing is.) Bij dit pand was het de eigenaren niet bekend. Ze hadden er jaren met plezier gewoond en hadden niets te verbergen.
Nu, 7 jaar later, gaat de investeerder verbouwen. En wat blijkt: tijdens de sloopwerkzaamheden wordt asbestverdacht materiaal ontdekt. Wij krijgen een uitnodiging te komen inspecteren en worden bij voorbaat aansprakelijk gesteld. Omdat er verschillende soorten asbest bestaan en huizen in sommige gevallen onbewoonbaar zijn vanwege gezondheidsrisico’s bij losgebonden asbest, nemen wij dit serieus en laten we een inventarisatie doen door een expert. In het slechtste geval zou er sprake kunnen zijn van ‘nonconformiteit’, wanneer de woning niet als woning gebruikt kan worden, en zouden we inderdaad aansprakelijkheid moeten aanvaarden.
Gelukkig betreft het drie plaatjes hechtgebonden asbest, risicoklasse 2, zonder gevaar voor de gezondheid zolang je het materiaal maar niet verspaant. Verwijderen door een erkend bedrijf zou ongeveer 7000 euro gaan kosten, een bescheiden bedrag in verhouding tot de aankoopsom en de totale verbouwingskosten. In een kort briefje aan de advocaat van de huidige eigenaar delen we mee geen aansprakelijkheid te aanvaarden en verwijzen we naar artikel I.4 van de standaard algemene bepalingen bij de koopovereenkomst: “Indien (…) de in artikel 4 en 5 van de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.”
Prompt daarop komt het antwoord waarin de advocaat (onder veel meer natuurlijk, hij heeft per slot van rekening last van verbale incontinentie) stelt dat de vorige eigenaren op de hoogte waren van de aanwezigheid van het asbest en dit doelbewust verzwegen. Maar de goeierd wil een ‘financieel voorstel’ van onze cliënten wel overwegen…
Deze man ruikt bloed, aan 2 kanten. Onze klanten zijn geïntimideerd en willen bijna alles betalen om maar van deze narigheid af te zijn en zijn klant ruikt geld en blijft fijn investeren in de dagbesteding van deze jurist om uiteindelijk de jackpot te kunnen toucheren. De advocaat is alleen te laf om een procedure te starten, want voor een zaak is het ijs veels te dun. En dat weet hij.
Voor je het weet is dit de start van een geldverslindende mailwisseling en wordt er een rookgordijn opgetrokken rond iets dat eigenlijk klip en klaar is. Onze advocaat had een kort antwoord ‘Gedane opgaven mogen zeker niet onwaar zijn. En gelukkig zijn ze dat ook niet. Suggesties van het tegendeel worden door ons allerminst op prijs gesteld en sieren u niet. Met vriendelijke groet.’ Geen letter meer kan ‘ie krijgen; laat hem die zaak maar beginnen, wij lusten hem rauw!